Une annéehistoriqueRetrouvez tous les lauréats de la 3e édition des Grands Prix CFNEWS IMMOJANVIER 2019 2 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netUne année historique Les professionnels de l’immobilier d’entreprise se sou-viendront longtemps de l’année 2018. « Le marché nous a donné l’impression que les arbres pouvaient monter jusqu’au ciel ! » Comme tous les observateurs aguerris de cette industrie, Pierre-Nicolas Ferrand, associé au sein de Shearman & Sterling, a vu les immeubles se vendre au fil des mois comme des petits pains, à des valorisations inattendues, poussées par des processus compétitifs à l’intensité rarement observée (voir notre tableau des plus grandes transactions à la fin du dossier). Plus surprenant encore, les fortes valorisations ne se sont pas limitées aux dossiers les plus prime de la capitale, bien au contraire. « Les actifs core+ et value-added, notamment ceux inoccupés, ont généré une compéti-tion plus forte encore entre les investisseurs, poussant leurs valeurs métriques au-delà des 20 000 €/m2 sur certains secteurs », comme le note Vincent Bollaert, responsable de l’activité capital markets chez Knight Frank. « Le marché a été excellent en 2018 : il y en a eu C’EST UN RECORD ABSOLU : 32,5 Md€ ONT ÉTÉ INVESTIS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE DANS L’HEXAGONE GRÂCE À DES VALORISATIONS RECORD ATTEINTES SUR DES ACTIFS EMBLÉMATIQUES COMME L’APPLE STORE OU LE NIKE DES CHAMPS-ÉLYSÉES. Sophie Da Costa et Guillaume Gouot Photo : DR« Les arbres peuvent monter jusqu’au ciel en immobilier ! » Pierre-Nicolas Ferrand, associé, Shearman & Sterling.MARCHÉ3 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netPhotos : DR« Le value-add attire une compétition encore plus forte que le core » Vincent Bollaert, head of capital markets, Knight Frank.pour tous les goûts, tous les profils de risque, tous les investisseurs, souligne à son tour Stephan von Barczy, directeur de l’investissement chez JLL. L’image de la France et de sa fiscalité est meilleure à l’international, entraînant aussi un meilleur équilibre entre les fonds étrangers et les investisseurs français. Les niveaux de prix sont très élevés certes, mais cela crée des oppor-tunités. » Quels ont été les process les plus marquants de l’année, les deals les plus audacieux, les immeubles qui ont créé de nou-velles références de taux et de valeurs ? CFNEWS IMMO revient sur ces opérations qui ont fait les grandes heures du marché.Juste avant Noël, Norges Bank a acquis cash le 79 Champs-Élysées pour 613 M€ et un rendement de 2,7 %. 4 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netDes processus d’enchères à trente ou quarante bidders, qui poussent les valorisations et les taux à des niveaux inespérés ? Les bureaux parisiens n’en auront pas vu qu’un seul en 2018. Le plus emblématique de l’année ? Sans nul doute celui initié par BNP Paribas pour la cession de l’immeuble core de la Place du Marché Saint-Honoré (Paris 1), remporté au troisième tour par CBRE Global Inves-tors pour 20 000 €/m2. D’autres ? Le très value-add immeuble du 2 Place Rio de Janeiro (Paris 8), qu’Ardian Real Estate a réussi à acquérir en le valorisant plus de 18 000 €/m2 ; ainsi que l’ancien siège histo-rique d’Europe 1 rue François Ier (Paris 8), un actif value-add parti aussi se loger dans le portefeuille d’Ardian Real Estate pour 22 700 €/m2. Value-add également le 7 Téhéran, signé par PGIM Real Estate pour près de 22 000 €/m2. « Les actifs avec des états locatifs peu sécurisés ou qui vont être vidés par leurs occupants à Paris deviennent parfois mieux valorisés que le core, reconnaît Ar-naud de Sordi, responsable de l’investissement chez Catella. Les investisseurs ont même pu accepter de se positionner sous les 3 % lorsque l’actif présente un potentiel de réversion locative en bureaux et en commerce. Les Américains notamment, qu’on a vu sur le 7 Téhéran et qui n’ont aucun mal à s’exposer à ce type Les plus intenses process du marché parisien Le temple de verre de la Place du Marché Saint-Honoré a généré l’un des process les plus compétitifs du QCA.MARCHÉ15 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netde dossier. Ils sont à l’aise avec le risque et ont basé leur thèse sur des valeurs locatives à 850-900 €/m2/an dans le quartier central des affaires. » À force de com-pétition, personne ne se dit ainsi plus surpris de voir le bureau prime du QCA s’installer confortablement au-dessus des 20 000 €/m2 (comme le 49-51 et le 54-46 rue Boétie, ou le 132 Réaumur, lire à ce sujet l’article en page 7). Il en est néanmoins encore qui s’étonnent des niveaux de valorisation atteints par les actifs value-add présentant un ou plusieurs défauts (vacance, repositionnement, valeur locative infé-rieure aux niveaux actuels ou anticipés du marché...). Ce sont ceux que recherchent aujourd’hui à tout prix les investisseurs, car prometteurs de création de va-leur à moyen terme une fois repositionnés, à l’heure où la demande locative se confronte à une rareté his-torique des surfaces de qualité dans la capitale (moins de 2 % de taux de vacance sur le segment des bureaux prime parisiens cette année, ndlr). « Sur les actifs de taille intermédiaire, ceux au profil core+ ou value-added, on observe une intense compétition entre les investisseurs, d’autant plus que cette année, les SCPI se sont montrées plus prudentes, faute d’avoir autant collecté qu’auparavant, ce qui a laissé de la place aux investis-seurs étrangers », assure Pierre-Nicolas Ferrand, associé au sein de Shearman & Sterling. L’appétit est tel que certains immeubles inoccupés génèrent aujourd’hui des process à plus de quinze bidders et entraînent la compression des taux de rendement. Une illustration ? Le 132 Réaumur, acquis à un taux inférieur à 3 %. « La thèse de l’investisseur pour ce type d’actifs est alors clairement basée sur la réversion positive des valeurs locatives, car le montant du loyer de l’actif ne correspond pas à la valeur de marché », constate Stephan von Barczy, directeur de l’inves-tissement chez JLL, précisant toutefois que ce type de dossier « représente une infime partie du marché ». Photo : DR« Les Américains sont à l’aise avec des thèses à 850-900 €/m2/an dans Paris » Arnaud de Sordi, responsable de l’investissement, Catella.Photo : DR6 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netLe cap des 20 000 €/m2 a été dépassé à maintes reprises l’année dernière, créant ainsi une nouvelle référence de prix dans le QCA de Paris. Cette tendance, qui devrait poursuivre sa progression en 2019, tire les prix vers le haut dans les autres quartiers tertiaires de la capitale, mais également dans les marchés des métropoles régionales, sous la pression des grands investisseurs nationaux à la recherche d’un yield plus attractif. À Lille par exemple, où les actifs s’échangent plutôt autour de 4 000 €/m2 selon leurs profils, le prime n’atteint pas encore « les 5 000 €/m2 (hors parkings) signale Xavier Hugot, directeur adjoint associé et responsable investissement région Nord chez BNP Paribas Real Estate Transaction France, mais les prochaines opérations seront proches de ces valeurs ». Les plus importants prix au mètre carré sont attribués, sans grande sur-prise, aux Champs-Élysées, à travers les ventes emblématiques des implantations d’Apple et de Nike, bien qu’il s’agisse d’im-meubles mixtes bureau/commerce. Le flagship de la marque à la pomme, qui accueille le siège d’Apple France dans les étages supérieurs, a simplement dépassé la barre des 100 000 €/m2, sa surface totale de 5 500 m2 étant valorisée 600 M€ par Hines Les fortes valeurs des profils core, mais pas que… La Société Générale profite de l’envolée des prix parisiens pour arbitrer le 132 Réaumur, qu’elle occupe et détenait depuis sa construction… en 1901 !MARCHÉ27 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netPhotos : DRFrance pour le compte de BVK. De son côté, Norges Bank REM a posé sur la table près de 60 000 €/m2 pour l’espace nouvelle génération du spécialiste sportwear, qui a signé pour l’une des plus importantes surfaces de vente de l’avenue, alors que des bureaux à destination de ses équipes occupent les étages.Mais la référence des 20 000 €/m2 ne se cantonne pas à la presti-gieuse avenue et à ses quartiers limitrophes, et touche même les frontières du QCA. Ainsi, le 132 Réaumur, emblématique actif de la Société Générale classé parmi les « Derniers Feux Hauss-manniens », devient le nouvel actif phare du fonds Cicerone de CBRE GI qui le valorise quelque 22 000 €/m2. Le 7 Téhéran frôle également cette valeur au nord du 8e arrondissement de la capitale, suite à un investissement de 148,5 M€ dû à PGIM Real Estate - une opération pourtant value-add puisque les Parfums Christian Dior libéraient leur espace peu de temps après la tran-saction. C’est également la stratégie adoptée par Ardian Real Estate pour l’acquisition de l’historique siège d’Europe 1, qui se valoriserait plus de 22 000 €/m2 alors qu’une lourde restruc-turation est à l’œuvre. Toutefois, « le taux de rendement attendu reste généralement la première donnée observée lors des tran-sactions, par priorité sur les valeurs métriques », selon Renaud Baguenault de Puchesse, Hugues Moreau et Nicolas Planchot, avocats associés de l’équipe opérations & financements immo-biliers du cabinet Gide Loyrette Nouel.« La tension est très forte sur le profil core+ » Renaud Baguenault de Puchesse, Hugues Moreau et Nicolas Planchot, associés, Gide.La référence des 20 000 €/m2 touche même les frontières du QCA.8 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netEn 2018, le marché immobilier parisien prime s’est distin-gué avec plusieurs transactions signées à un rendement inférieur à la barre symbolique des 3 %. Les investisseurs se positionnent alors dans le cadre de stratégies de détention long terme, tout en misant sur la réversion positive des loyers. Renaud Baguenault de Puchesse, Hugues Moreau et Nico-las Planchot, avocats associés de l’équipe opérations & finan-cements immobiliers au sein du cabinet Gide Loyrette Nouel, expliquent même que « les marchés financiers, jusqu’alors très hauts, entrent dans une tendance baissière. L’immobilier continue de constituer une valeur refuge », selon eux. Parmi les plus faibles taux enregis-trés au cours des douze derniers mois, le siège flambant neuf d’Apple France sur les Champs-Élysées tient une très bonne place. Acquis par Hines France pour le compte du bavarois BVK pour 600 M€ l’actif mixte - puisqu’il accueille le flagship de la marque à la pomme en pied d’immeuble - a été signé pour un rendement de 2,5 %. Il s’agit visiblement du prix à payer pour s’offrir un em-placement exceptionnel office/retail, qui accueille un utilisateur international de premier rang contre un loyer annuel de 15 M€.Signé à un taux record de 2,8 %, le siège du cabinet d’avocats Fro-mont Briens est pour sa part entré dans le portefeuille d’Invesco Real Estate pour 57,5 M€, alors qu’il est situé dans le 9e arrondis-sement de la capitale. Toujours selon les trois associés immobiliers de Gide, « certains investisseurs tablent sur un potentiel d’appré-ciation des loyers, qui peuvent atteindre les 650 €/m2/an dans ce quartier ». Restant occupé par le cabinet d’avocats, l’ensemble est actuellement loué contre 430 €/m2/an, alors que des travaux de Taux de rendements : nouvelles références ou opérations d’exception ? Photo : DR« C’est un taux exceptionnel à Lille pour le moment » Xavier Hugot, directeur adjoint associé, BNP Paribas Real Estate Transaction France.MARCHÉ39 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netrénovation sont envisageables. Le trio d’associés approfondit cette stratégie d’investissement, en rappelant que « la tension est très forte sur le profil core+, qui permet de générer une prime de risque supplémentaire ». Mais ces opérations qui offrent des taux très bas ne marquent pas pour autant de nouvelles références sur le marché immo-bilier : l’immeuble Kosmo, nouveau siège des Parfums Christian Dior acquis à 3,6 %, reste par exemple une opération très atypique sur le marché de Neuilly-sur-Seine « Il y a beaucoup de visites sur le top prime, rappelle enfin Bertrand le Gall, associé-gérant du conseil en investissement Alex Bolton, mais peu d’investisseurs sont capables d’aller jusqu’au prix final, avec souvent deux ou trois offres qui détachent nettement. ».Également sous pression en 2018, les marchés régionaux fran-çais ont eux aussi vu leurs taux se contracter à des niveaux ra-rement atteints. L’un des meilleurs exemples tient dans l’opéra-tion Biotope à Lille qui, dégageant un volume d’investissement de 153 M€ à elle seule, bat les records historiques de la métro-pole. La transaction fait ressortir un rendement compris entre 4,1 et 4,2 % pour ses nouveaux propriétaires, le Crédit Mutuel Nord Europe, affilié à trois Caisses d’Épargne régionales et à la Carac. « C’est un taux exceptionnel pour le moment, confie Xavier Hugot, directeur adjoint associé et responsable inves-tissement région Nord chez BNP Paribas Real Estate Transac-tion France. Il s’explique par l’immeuble en lui-même, de très grande qualité, ainsi que par la localisation et l’utilisateur de pre-mier rang. » Mais les valeurs augmentent à Lille (lire l’article en page 6), alors qu’un « volume d’investissement de 530 M€ a porté l’exercice 2018, soit plus du double par rapport à 2017 », conclut Xavier Hugot.Pourvu d’un imposant escalier double révolution, la nouvelle implanta-tion de Nike sur les Champs-Élysées, comme l’Apple Store flambant neuf du trottoir d’en face, comptent parmi les transactions les plus haut de gamme de 2018.Photo : DRÉgalement sous pression en 2018, les marchés régionaux français ont eux aussi vu leurs taux se contracter à des niveaux rarement atteints.Next >