< Previous10 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netInvestir dans une vente en l’état futur d’achèvement (vefa), qui plus est en blanc, Porte de la Chapelle, dans un quartier en complète mutation, marqué par les installations successives de demandeurs d’asile, il fallait y croire. C’est pourtant le pari qu’a fait Blackstone en déléguant une équipe spécialement venue des États-Unis pour visiter le projet Chapelle International, dans le 18e arrondissement de la capitale. La prise de risque était significative mais le fonds de private equity américain, au flair légendaire, a été l’un des rares à se laisser convaincre par le potentiel tertiaire de ce quartier en devenir, qui ne fait en outre pas partie de “Réinventer Paris”. Il a acquis auprès de Linkcity, le promoteur, les deux immeubles de bureaux en cours de construction pour 183 M€, soit environ 5 500 €/m2, signant la transaction la plus audacieuse de l’année. La seconde ? Sans nul doute le projet “Morland Mixité Capitale”, désormais logé dans le portefeuille du fonds paneuro-péen Cityhold Office Partnership (Chop) de Nuveen Real Estate (nouveau nom de TH Real Estate). Ce programme mixte du 4e arrondissement de la capitale, lauréat de “Réinventer Paris”, mêle bureaux, hôtels et logements dans l’air du temps. Christel Zordan, la très dynamique directrice générale du fonds d’investissement, signe là l’une des plus emblématiques opérations value-add de l’année. À combien a-t-elle porté la valeur métrique de cette vefa Les paris les plus audacieux de la capitale Il faut pas mal d’audace et du flair pour investir dans les bureaux du projet Chapelle International, dans le 18e arron-dissement de la capitale.MARCHÉ411 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.neten gris, déjà pré-commercialisée à 60 % ? Un peu plus de 12 000 €/m2, un niveau qui paraît très raisonnable au vu du prix au mètre carré que peuvent atteindre les actifs présentant un potentiel de création de va-leur (lire aussi l’article en pages 6 et 7) . « La multiplicité des produits et les profils variés des investisseurs ont été parmi les élé-ments les plus marquants de l’année 2018, soulignent François Bonteil et Alexandre Couturier, associés au sein du département immobilier de Clifford Chance. Bureau, logistique, commerce, hôtellerie, résiden-tiel, core, value-added, opportuniste… : toutes les typologies d’actifs ont été mises sur le marché, et ont attiré tous les profils d’investisseurs, des fonds internationaux aux grandes foncières et aux gestionnaires d’actifs français et étrangers. » Le loge-ment est d’ailleurs le segment qui a vu l’une des opérations les plus structurantes et complexes de l’année se finaliser mi-décembre : la création de la foncière Ves-ta, réunissant près de 4 000 logements des collaborateurs de la SNCF, dont le capital a été ouvert à hauteur de 80 % à des capi-taux extérieurs. En l’occurrence, ceux du consortium qui a réussi à se distinguer à l’issue du processus d’enchères, mené par CDC Habitat et sa filiale Ampère Gestion et Swiss Life Asset Managers, Real Estate France, aux côtés de l’Erafp, l’Ircantec, et la foncière allemande Vonovia. Une opération qui a fait ressor-tir une valeur d’entreprise d’1,4 Md€ et qui pourrait montrer la voie du M&A à d’autres établissements publics.« La multiplicité des produits est un des points les plus marquants de 2018 » François Bonteil et Alexandre Couturier, associés, Clifford Chance.Photos : DR12 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netOPA, M&A, LBO… Sur le marché de l’immobilier fran-çais, 2018 a été un grand cru pour les opérations de croissance externe, symptomatiques de deux grandes tendances : la masse de capitaux alloués à cette classe d’actifs et la course à la taille que se livrent les grands investisseurs. Faute de pouvoir acquérir des immeubles dans un marché ultra compé-titif, les foncières cotées, les gérants d’actifs ou les fonds de pri-vate equity ont fait grandir leur poche immobilière, en absorbant des cibles très stratégiques. D’abord dans le très feutré segment de l’immobilier coté, avec l’une des plus grandes OPA de la dé-cennie : celle menée par Unibail-Rodamco sur l’australien West-field. Une opération à 24 Md€, qui a propulsé la foncière cotée au CAC 40 sur le devant de la scène mondiale en immobilier de commerce. En 2018, le marché a aussi vu Covivio prendre une di-mension européenne et atteindre une capitalisation de 7 Md€, en absorbant sa filiale italienne Beni Stabili ; Affine être reprise par Société de la Tour Eiffel pour une valo de 582 M€, et ANF Immo- Les plus belles opérations M&A de l’année en immobilier MARCHÉ513 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netbilier passer sous le contrôle d’Icade pour 409 M€. L’année a également été mar-quée par la sortie des Qataris du capital de Société Foncière Lyonnaise, au profit de l’es-pagnol Immobiliaria Colonial qui investit 718 M€ dans cette opération.Dans le non coté, c’est la finalisation du spin-off d’AccorInvest qui a retenu toute l’attention du marché. Le consortium lauréat : celui réunissant PIF, GIC, Amundi, Crédit Agricole Assurances et Colo-ny Capital, pour une valorisation de 6,5 Md€. Second très grand dossier de l’année dans l’hôtellerie, on ne peut plus médiatique : la reprise de l’opérateur Maranatha en redressement judiciaire. Le grand finaliste a été Colony Capital, avec AccorHotels, dans cette opération valorisée 675 M€. Toujours dans l’hôtellerie, un autre M&A a marqué l’année : l’acquisition d’Algonquin par Schroder REIM pour une centaine de millions d’euros, initiant la diversification de ce gérant d’actifs dans ce segment très prisé. Particulièrement actif en croissance externe, le métier de l’asset management a aussi vu la reprise de Sofidy par le fonds de pri-vate equity Tikehau Capital, pour une valo de 120 M€, entraînant dans le même temps l’absorption de sa foncière cotée Selectirente. Autre grand métier très actif en matière de consolidation en 2018 : la promotion immobilière, en particulier résidentielle, avec en opé-ration phare, l’acquisition pour environ 350 M€, de BPD Marignan par le tandem formé par Les Nouveaux Constructeurs et le fonds Aermont Capital. Un dossier dans lequel Altarea Cogedim aurait aimé se distinguer, ce qui n’a pas empêché la foncière cotée de se positionner dans la foulée sur le promoteur bordelais Sévérini et de finaliser sa reprise il y a quelques jours. Enfin, troisième grand métier actif en M&A : le conseil immobilier, et tout particulière-ment celui dédié aux utilisateurs. L’opération de l’année ? Le LBO sur Parella finalisé par le fonds Qualium Investissement pour près de 65 M€ ou celui remporté par Vespa Capital sur Arthur Loyd pour environ 20 M€. Un signal de plus prouvant que le private equity a désormais les yeux rivés sur les métiers de l’immobilier.Un grand nombre de candidats se sont intéressés à la reprise de l’hôtelier Maranatha, le dossier le plus médiatique de l’année en M&A. Les grands investisseurs se livrent une course à la taille.Photo : DR14 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netIMMOBILIERTransactions sous le feu des projecteurs, opérations d’ex-ception ou même mutation des habituels secteurs immo-biliers parisiens, les douze derniers mois ont été rythmés par des investissements représentatifs des grandes tendances 2019. Un centre d’affaires de La Défense qui redevient attractif, un écart des prix entre le value-add et le core qui se resserre, ou encore des investisseurs qui misent plus facilement sur le centre et l’est de Paris : tant de thèmes qui animeront cette année immo-bilière. À La Défense donc, où l’Autorité bancaire européenne Trois tendances pour 2019 Que va nous réserver l’année à venir ? 2018 nous en a déjà donné un bon aperçu... MARCHÉ615 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netva d’ailleurs déménager suite au Brexit, des acteurs de plus en plus nombreux misent sur l’attractivité exponentielle du premier quartier d’affaires européen. « Le marché de l’investissement a été très dynamique à La Défense avec neuf deals signés l’année dernière, livre Bertrand Le Gall, associé-gérant du conseil en investis-sement Alex Bolton. Il y a une anticipation de la baisse du taux de vacance et de la hausse des loyers. » C’est ainsi que la vente du Window s’est finalisée au quatrième tri-mestre (477 M€), dans les mêmes temps que l’arbitrage des tours Ariane (464,9 M€) et Pacific (440 M€). En ajoutant les tours Blanche (225 M€), Prisma (218 M€), Air2 (135 M€) ou encore l’ensemble Colisée Gardens, quelque 2 Md€ se sont échangés en sept transactions rapprochées en 2018. Une année d’exception qui, cette fois, n’est pas portée par un méga-investissement de près d’1,8 Md€ nommé Cœur Défense, comme en 2017…S’il y a une opération qui était attendue en 2018 sur le mar-ché immobilier parisien, cette fois, c’est bien la vente du siège historique d’Europe 1, jusqu’alors propriété du groupe Lagar-dère. D’un profil value-add, cet investissement convenait par-faitement au véhicule dédié du fonds de private equity Ardian Real Estate, qui s’expose de manière audacieuse depuis plus de trois ans au marché immobilier européen, en ciblant la création Photos : DR« Peu d’investisseurs sont capables d’aller jusqu’au prix final » Bertrand Le Gall, associé-gérant, Alex Bolton.L’ensemble mixte Morland Mixité Capitale traduit parfaitement l’appétit des inves-tisseurs, notamment internationaux, pour les quartiers de Paris hors QCA.16 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netde valeur. L’investisseur tricolore n’a pas hésité à valoriser cet actif dénué de locataire plus de 22 000 €/m2, soit le prix du core, (lire l’article en pages 6 et 7), alors que les noms des candidats à la reprise ont aussi fait couler beaucoup d’encre, notamment celui du groupe LVMH ou, jusqu’au dernier moment, celui du fonds anglo-saxon Angelo Gordon qui était finaliste du proces-sus compétitif face à Ardian RE.Un autre aspect de 2018, qui reflète également l’orientation du marché immobilier parisien de cette année - et des suivantes -, est l’extension progressive du quartier central des affaires (QCA). Bon nombre d’investisseurs anticipent d’ores et déjà ce phéno-mène en engageant leurs fonds dans des zones moins réputées pour leurs offres tertiaires, à l’instar de Paris-Centre et de ses quartiers limitrophes. « Les taux prime sont désormais atteints sur des immeubles situés dans le centre/centre-est de Paris, analyse Bertrand Le Gall, suivant ainsi la tendance du marché locatif. » En effet, l’année dernière débutait sur les chapeaux de roue lorsque Commerz Real cédait l’ensemble Euro Alsace près de la Gare de l’Est (loué à la SNCF, ndlr) à Union Investment Real Estate, contre 200 M€. La tendance s’est confirmée par la suite, avec les ventes de l’implanta-tion de WeWork Cœur Marais (Paris 3) et de l’iconique ensemble Morland Mixité Capitale (Paris 4), dont les parties tertiaires appartiennent désormais à Nuveen Real Es-tate (ex-TH Real Estate). « C’est un projet plébiscité par les investisseurs qui se posi-tionnent sur un actif mixte, précisent Re-naud Baguenault de Puchesse, Hugues Mo-reau et Nicolas Planchot, avocats associés de l’équipe opérations & financements im-mobiliers au sein du cabinet Gide Loyrette Nouel. Nous anticipons un fort développe-ment de ce type de projets à forte mixité d’usage dans les prochains mois. »TÉLÉCHARGEZ L’ARTICLE SUR CFNEWS IMMO EN LIGNEÀ LIRE AUSSI > La rétro 2018 : les grands M&A de l’année en immobilier> Immobilier d’entreprise : vers un record à 30 Md€ investis en 2018> Retour sur les grandes acquisitions immobilières de l’année Un autre aspect de 2018, qui reflète égale-ment l’orienta-tion du marché immobilier parisien de cette année, est l’extension progressive du quartier central des affaires (QCA).INSCRIVEZ-VOUS DÈS MAINTENANT SUR WWW.MIPIM.COMOU CONTACTEZ-NOUS MYLENE.BILLON@REEDMIDEM.COM26 000 acteurs incontournables de l’immobilier100 pays21 500 m2 de zone d’exposition5 400 investisseursthe world’s leadingproperty market12.15 MARS 2019PALAIS DES FESTIVALS, CANNES, FRANCE - MIPIM® is a registered trademark of Reed MIDEM - All rights reservedMARCHÉ17 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netINSCRIVEZ-VOUS DÈS MAINTENANT SUR WWW.MIPIM.COMOU CONTACTEZ-NOUS MYLENE.BILLON@REEDMIDEM.COM26 000 acteurs incontournables de l’immobilier100 pays21 500 m2 de zone d’exposition5 400 investisseursthe world’s leadingproperty market12.15 MARS 2019PALAIS DES FESTIVALS, CANNES, FRANCE - MIPIM® is a registered trademark of Reed MIDEM - All rights reserved18 © Tous droits réservés CFNEWS IMMO 2019www.cfnewsimmo.netCFNEWS IMMO & INFRA Deals, stratégies, enquêtes... 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